Чи можуть іноземці купувати землю в Україні? Правила та обмеження

Які закони регулюють операції з землею?

Операції з землею в Україні регулюються переважно Земельним кодексом України, а також низкою інших нормативно-правових актів і планувальних документів місцевого рівня: Генеральний план населеного пункту, Детальний план території (ДПТ), План зонування території (зонінг) і Проєкт землеустрою.

Ключовим нормативним актом є Закон №1423-IX, який з 2021 року істотно оновив правила володіння землею. Він розширив можливості участі в ринку землі, але передбачає обмеження — особливо для іноземців.

Чи можуть іноземці купувати землю в Україні?

Що дозволено

Так, іноземці можуть купувати землю в Україні, але не будь-яку. Правила залежать від типу землі, її розташування та статусу покупця.

Іноземці можуть купувати земельні ділянки несільськогосподарського призначення, розташовану в межах населених пунктів, якщо:

• Земля розташована під вже наявною у власності будівлею; або
• Земля купується для забудови (житлової чи комерційної), з відповідними дозволами.

У таких випадках приватна власність є повністю законною і захищеною українським законодавством.

Юридична процедура купівлі землі

Щоб купити землю в Україні, іноземцю потрібно:

• Отримати податковий номер
• Укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу
• Отримати дозвіл від місцевої влади (залежно від зонування)
• Зареєструвати право власності у Державному земельному кадастрі та Реєстрі нерухомості

Також земельна ділянка має відповідати "зонінгу" й Генеральному плану — інакше угода може бути заблокована.

Чи можуть іноземці купувати сільськогосподарську землю в Україні?

Що дозволено

Станом на сьогодні — ні, іноземці не мають права напряму купувати сільськогосподарські землі. Це обмеження закріплене в Земельному кодексі та Законі №1423-IX.

Однак є кілька легальних способів користування такими землями:

• Довгострокова оренда — до 50 років
• Володіння через українську компанію (з обмеженнями)
• Успадкування — із обов’язком відчужити ділянку протягом року

Юридична процедура

У разі подальших реформ (після всеукраїнського референдуму), іноземцям можуть дозволити купувати сільгоспземлі. До того часу право власності мають лише:

• Громадяни України
• Юридичні особи, зареєстровані в Україні, засновниками яких є українці

Обхід заборони через підставних осіб (номіналів) — незаконний і може призвести до визнання угоди недійсною.

Єдиний виняток — успадкування сільгоспземлі. Згідно з п.4 ст.81 ЗКУ, іноземець зобов’язаний відчужити ділянку протягом 1 року (продати, подарувати тощо).

Якщо змінити цільове призначення з сільськогосподарського на інше — з’являється можливість передати ділянку у власність іноземцю або юридичній особі з іноземним капіталом. У складних випадках рекомендується поділ чи об’єднання ділянок перед зміною цільового призначення.

Обмеження на купівлю землі для іноземців

Ключові заборони для іноземних покупців:

• Іноземці не можуть купувати землю поблизу державного кордону
• Сільськогосподарська земля під забороною
• Використання ділянки має відповідати зонінгу та проєкту землеустрою
• Іноземні компанії можуть працювати лише через зареєстровану в Україні юридичну особу

Переваги купівлі землі в Україні для іноземців

Попри юридичні складнощі, інвестори розглядають Україну через низку переваг:

• Доступні ціни: в рази нижчі, ніж у ЄС
• Захист прав власності — гарантується Конституцією та законами
• Вигідне розташування — поруч із ЄС та Чорним морем
• Реформи: зменшення корупції та спрощення реєстрації

Зайти на ринок на ранньому етапі — це шанс отримати переваги до того, як він стане більш конкурентним.

Потенційні ризики та юридичні нюанси

Основні загрози:

• Шахрайство: підроблені документи, фіктивні власники
• Суперечності в документації: цільове призначення в різних планах може не збігатися
• Обтяження: іпотеки, борги, судові спори
• Зміна законодавства: правова невизначеність
• Мовний бар’єр: всі офіційні документи — українською

Як знизити ризики:

• Залучити профільного юриста
• Провести повне due diligence
• Перевірити кадастрові дані, планування, обтяження
• Не укладати «усних» або «довірчих» угод

Як іноземцю безпечно купити землю в Україні

Ключ до безпечної угоди — чітке дотримання законної процедури:

1. Перевірити історію ділянки
2. Звірити дані кадастру, цільове призначення, відповідність зонінгу
3. Підготувати договір, який відповідає Закону №1423-IX
4. Не використовувати готівку — все має бути офіційно
5. Залучити перевіреного агента з нерухомості, нотаріуса та юриста

Найкращий варіант — звернутися до юридичної фірми, яка спеціалізується на супроводі угод із землею в Україні.